Что такое апартаменты
Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости — недвижимости, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. Помимо апартаментов к этой категории относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, гостиницы, гаражи и парковки.
Здесь можно узнать про финансовые виды инвестиций.
Апартаменты — это такая коммерческая недвижимость, которая может использоваться и для постоянного проживания. Фактически апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто ничем не отличается от квартиры, апартаменты могут выступать в качестве альтернативы инвестициям в жилую недвижимость.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями, поэтому в отношении них действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ — как для коммерческой недвижимости. Например, в Москве (для разных регионов России значения разные) налог на имущество для апартаментов составляет 0,5–2% в год по сравнению с 0,1–0,15% для жилых помещений. Льготы по ЖКХ и налоговые вычеты в случае владения апартаментами не применяются. Также на покупку апартаментов не распространяются льготные кредитные программы, на них нельзя потратить материнский капитал.
Есть и другие отличительные свойства апартаментов:
- Собственник апартаментов не может оформить в нем постоянную прописку, только временную регистрацию (если апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже ее).
- На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции, их можно использовать для ведения бизнеса — в качестве офиса или студии.
- Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания. Предполагается, что ремонт проводится за счет собственника, но правовой статус этого до конца не урегулирован.
- Строительство социальной и другой сопутствующей инфраструктуры в случае апартаментов не регулируется законодательством и ведется на усмотрение застройщика.
- в большинстве случаев более низкая стоимость по сравнению с ценой на квартиры;
- удобное расположение. Как правило, апартаменты расположены в районах с готовой и развитой инфраструктурой.
- более широкий выбор вариантов для получения прибыли (сдача в аренду физическим и юридическим лицам в жилых и коммерческих целях).
- слабо проработанная законодательная база;
- повышенный налог на имущество по сравнению с жилой недвижимостью;
- отсутствие налоговых вычетов;
- отсутствие программ господдержки для отдельных категорий граждан.
Апартаменты vs квартира: в чем разница и что выбрать в 2023 году
Стоят ли апартаменты дешевле квартир
Исторически апартаменты в среднем стоили дешевле аналогичных по характеристикам квартир. Директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков поясняет, что при строительстве апартаментов девелоперы экономят на социальной инфраструктуре и НДС, поэтому могут предложить покупателям сопоставимые с квартирами по площади помещения, но дешевле на 15–20%. По оценке заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании CORE.XP Дмитрия Париноса, разница может достигать 20–25%.
Узнать условия по ипотеке
Однако сейчас эта разница в цене сохраняется не для всех классов апартаментов, говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Она отмечает, что если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница действительно будет составлять 15–20%. Но с учетом того, что значительная часть апартаментов находится на заключительной стадии строительства и реализуется с разными видами отделки, средняя цена квадратного метра может быть выше, чем в квартирах. По данным компании, средняя цена квадратного метра в квартирах сейчас составляет 403,3 тыс. руб., а в апартаментах — 444 тыс. руб.
Стоимостные показатели первичного рынка
|
Тип помещения |
Класс |
Средняя площадь, кв. м |
Средневзвешенная цена кв. м, тыс. руб. |
Мин. цена, млн руб. |
Макс. цена, млн руб. |
|
Апартаменты |
бизнес |
52,1 |
387,7 |
5,7 |
149,1 |
|
комфорт |
36,4 |
269,7 |
3,6 |
107,0 |
|
|
премиум |
88,6 |
838,6 |
14,5 |
791,7 |
|
|
стандарт |
19,3 |
370,0 |
2,4 |
22,9 |
|
|
Апартаменты итог |
49,3 |
444,0 |
2,4 |
791,7 |
|
|
Квартиры |
бизнес |
65,0 |
445,2 |
7,8 |
525,0 |
|
комфорт |
46,8 |
286,6 |
3,6 |
73,0 |
|
|
премиум |
106,0 |
837,4 |
13,6 |
1 581,2 |
|
|
стандарт |
25,7 |
300,5 |
3,7 |
23,8 |
|
|
Квартиры итог |
56,3 |
403,3 |
3,6 |
1 581,2 |
|
|
Общий итог |
55,1 |
409,5 |
2,4 |
1 581,2 |
Преимущества и недостатки инвестиций в апартаменты
К преимуществам инвестиций в апартаменты можно отнести:
Недостатки инвестиций в апартаменты:
Чегодаева к числу недостатков относит также более высокие коммунальные платежи и отсутствие постоянной регистрации по месту жительства для собственников. «Главным плюсом инвестирования в апартаменты является более низкая цена входа в проект», — отмечает она.
Как правильно оценить перспективы вложений в апартаменты и подобрать объект
Инвестиции в апартаменты, как правило, рассматривают с целью получения дохода от сдачи помещения в аренду (суточную, краткосрочную или долгосрочную) и последующей перепродажи. Возможен также вариант аренды апартаментов и их последующей сдачи в субаренду (например, после ремонта). Еще один способ инвестирования в апартаменты — это не прямая покупка помещения, а вложения в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) в сфере недвижимости.
Купить апартаменты может как физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое. Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.
При продаже апартаментов, как и другой коммерческой недвижимости, физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).
Как заработать на коммерческой недвижимости и какую доходность можно получить
Перспективы рынка апартаментов
Сейчас спрос на апартаменты снижается, отмечают эксперты. По данным компании «Инком-Недвижимость», доля апартаментов в предложении на рынке снизилась до 16%, два года назад она составляла 24%. В структуре заключенных сделок апартаменты занимают лишь 7%.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля спроса на апартаменты в общем спросе на недвижимость в 2023 году составляет 7,5%. Доля апартаментов в предложении, по данным компании, снизилась с 22–23% в 2021 году до 15% в текущем году. В то же время за счет снижения спроса в 2023 году объем предложения апартаментов увеличился на 36%. По словам Чегодаевой, одновременно растет доля апартаментов стандарт-класса (особенно проектов после реконструкции).
Сейчас в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», продаются 136 комплексов с апартаментами. Общий объем предложения на первичном рынке — 8 900 объектов общей площадью 455 000 кв. м. Средняя цена 1 кв. м — 351 900 рублей; средний бюджет покупки — 18,2 млн рублей. На экономический класс приходятся 3% предложения, комфорт — 39%, бизнес — 48%, элит — 10%.
Ипотека для молодежи: какие льготные программы доступны людям до 35 лет
Паринос поясняет, что интерес к апартаментам снижается из-за того, что этот вид недвижимости нельзя купить с помощью таких популярных инструментов, как льготная и семейная ипотека, для покупки нельзя использовать маткапитал.
Сейчас апартаменты приобретают, потому что они более доступны по цене, говорит Кочетков. По его словам, спрос в основном есть на апартаменты комфорт-класса. В элитном сегменте спроса на них уже почти нет, в бизнес-классе интересные проекты востребованы, но меньше, чем квартиры.
Возврат отмененного в 2010 году НДС сократит ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 5–7%, прогнозирует Паринос. Это может привести к полному охлаждению интереса к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков, констатирует он.
По словам Кочеткова, проекты редевелопмента новые поправки не затронут. «Если застройщики перестанут строить современные апартаменты, спрос частично перетечет в сегмент редевелопмента», — прогнозирует он.
С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать вклад или накопительный счет, больше изучить тему инвестиций, выбрать брокера, найти подходящую дебетовую или кредитную карту, а также узнать ситуацию на рынке металлов, валюты и недвижимости.
Еще по теме:
Как продать квартиру дороже: 11 советов экспертов Тема дня Как продать квартиру дороже: 11 советов экспертов 18.07.2023 17:45
Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка | |
|---|---|---|
 Квартира Росбанк |
от 10.4% | Подробнее Подать заявку |
 Готовое жилье Альфа-Банк |
от 11.89% | Подробнее Подать заявку |
 Вторичное жилье ВТБ |
от 11.6% | Подробнее Подать заявку |
 Льготная ипотека Газпромбанк |
от 7.7% | Подробнее Подать заявку |
 Готовое жилье Банк ДОМ.РФ |
от 8.99% | Подробнее Подать заявку |
Смотреть все предложения