В 2023 году сохраняется тенденция прошлого года — число инвестиционных сделок на первичном рынке столичных новостроек сократилось до минимума в 2017 года. На них приходится 5–7,5% от общего объема продаж по сравнению с 10% в декабре 2022 года
Инвестиционный спрос на московском рынке недвижимости в 2023 году продолжил сокращаться. Доля сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду по итогам первого квартала 2023 года составила от 5% до 7,5%. Это минимальные показатели с 2017 года. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» сообщили в компаниях «Бест-Новострой» и Est-a-Tet. Тенденцию подтвердили аналитики «Домклик» от Сбербанка и «Метриум», а также сами застройщики.
До 2020 года инвестиционные сделки на рынке новостроек Москвы занимали значительную часть, их доля составляла порядка 20%. После запуска льготной ипотеки на новостройки доля сделок с целью дальнейшей перепродажи поднялась до 25–30%. Однако в 2022 году интерес инвесторов к новостройкам охладел и к концу года доля таких покупателей составила 10%.
В 2023 году тенденция сохранилась. По предварительным данным «Бест-Новостроя», доля инвестиционных сделок снизилась с 10% в конце 2022 года до 5% к марту 2023 года. Это минимальное значение с 2017 года, отметили аналитики. Они учитывают как инвестиционные сделки и покупку двух и более квартир одним покупателем, так и покупку единственного лота с целью сохранения средств.
Читайте также: Готовое жилье оказалось дешевле строящегося в 55% московских ЖК
Похожие цифры привели аналитики Est-a-Tet. По их данным, в четвертом квартале 2022 года доля покупателей, которые приобретали квартиры с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, находилась на уровне 10%, в первом квартале 2023 года она снизилась до 6%. Это минимальное значение за последние пять лет, отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Аналитики «Метриума» также подтверждают тенденцию по снижению инвестиционных сделок в новостройках Москвы. Они учитывали профессиональных инвесторов, которые совершают три и более сделки в одном проекте. «Несмотря на постепенное восстановление рынка, мы действительно наблюдаем сокращение инвестиционного спроса. За квартал доля профессиональных инвесторов сократилась на 1 п.п. — до 2,2% от всех клиентов первичного рынка», — отметила директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Снижение инвестиционного спроса подтвердили аналитики «Домклик» Сбербанка. По их данным, по итогам первого квартала средняя доля инвестиционных сделок на первичном рынке по сделкам «Сбера» составила 5,5%. «Если говорить конкретно о марте, то показатель был в районе 5%. В первом квартале прошлого года доля инвестиционных сделок составляла около 8%», — пояснили в «Домклик».
Кроме того, поменялись цели инвестирования: если раньше речь шла о возможности заработать на покупке недвижимости в новостройках (рост цены за время строительства, рост цен на рынке в целом плюс доступная ипотека), то сейчас покупка дополнительных квадратных метров — это больше про сохранение капитала, «парковка» сбережений, пояснила управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В 2022 году число инвестиционных сделок на первичном рынке новостроек Москвы начало снижаться. В этом году тенденция сохранилась. На такие сделки сейчас приходится 5–7,5% от общего объема продаж, в конце прошлого года этот показатель был на уровне 10%
Застройщики подтверждают тренд
О снижении инвестиционного спроса говорят и сами девелоперы. Если не брать в расчет кратковременные всплески активности инвесторов в марте и октябре 2022 года, в целом доля инвестиционных сделок сейчас ниже обычной, говорит основатель и владелец «Группы Родина» Владимир Щекин. «От месяца к месяцу этот показатель варьируется от 5% до 8%, хотя в более стабильные времена доля инвесторов обычно превышала 10%», — сказал Владимир Щекин. «Основная масса инвесторов вкладывается в котлован, чтобы получить доход от перепродажи через один-два года. В текущих условиях прогнозировать ситуацию на столь длительный период сложно, поэтому и количество инвесторов на рынке убавилось», — пояснил девелопер.
В ГК «А101» отмечают рост доли инвестиционных сделок в своих проектах за последние полгода, но со снижением в годовом выражении. По их оценкам, в первом квартале 2023 года доля составила 21%, тогда как в четвертом квартале 2022 года инвестиционных сделок было 18%. «При этом сравнивая показатели год к году, небольшое снижение на уровне 2% все же отмечается: в первом квартале 2022 года такие покупки заняли 23% в общей структуре продаж», — уточнил руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. Он напомнил, что заметный рост инвестиционного спроса на рынке первичного жилья в Новой Москве произошел в 2020 году. Тогда в первом квартале доля инвестиционных покупок составляла 7%, а к концу года она выросла до 22%. Во время пандемии и сопутствующих экономических колебаний люди стали активнее вкладывать деньги в недвижимость. Текущий рост активности инвесторов обусловлен в основном стабилизацией цен на рынке первичного жилья, пояснил Павел Брызгалов.
До февраля 2022 года доля инвестиционных покупок составляла около 25%. В прошлом году она снижалась до 10–15% из-за экономической турбулентности, отметила замдиректора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. «С февраля мы фиксируем рост числа инвестиционных покупок на 10–15%», — отметила она.
О снижение инвестиционного спроса говорят и сами девелоперы
Почему инвесторы покинули рынок
Снижение инвестиционного спроса на рынке новостроек Москвы эксперты объясняют несколькими причинами. Основные — это общее снижение спроса и привлекательности новостроек для инвесторов. Один из способов заработка на квадратных метрах — покупка квартиры на этапе строительства для дальнейшей перепродажи. Раньше такая схема позволяла заработать за время строительства около 20–30%. Сейчас найти проект с подобной маржой достаточно сложно: жилые комплексы часто выходят на рынок по цене готового. По оценкам ЦИАН, в 55% московских ЖК строящиеся квартиры оказались дороже сопоставимых вариантов на вторичке.
«В силу большой неопределенности в какой-то момент инвесторы практически покинули рынок. Кроме того, новые проекты выходили на рынок с ценой на котловане выше, чем у проектов, которые уже находились на завершающих стадиях строительства, перепродать такой объект с прибылью становилось сложно», — пояснила Ирина Доброхотова. «То есть у инвестора в какой-то момент просто пропала возможность получить прирост к цене квартиры», — отметила она.
Влияние на инвесторов оказывает и падение цен на рынке новостроек. «Многие инвесторы по-прежнему опасаются обвала цен на рынке и поэтому откладывают покупку», — пояснила Наталья Сазонова. «Среди инвесторов и вообще участников отрасли нет единого понимания того, как будут меняться цены, а это основная предпосылка для решений о вложении средств. Примерно треть участников ожидают снижения цен, но примерно столько же предполагают рост», — добавил владелец «Группы Родина».
Читайте также: Ценовой статус-кво: продолжат ли дешеветь новостройки в 2023 году
Эксперты ждут возвращения инвесторов
По мнению экспертов, в 2023 году инвестиционный спрос на рынке новостроек может начать расти. Это связано с тем, что спрос постепенно восстанавливается, а стоимость жилья стабилизируется. «Сейчас цены растут примерно на уровне инфляции даже с учетом многочисленных скидочных акций от застройщиков. Уверена, что в ближайшее время такая динамика сохранится, что закономерно приведет к оживлению инвестиционной активности», — считает директор по развитию компании «Метриум». «В то же время не стоит ждать ажиотажного спроса, ведь с 2023 года с помощью льготной ипотеки можно купить не более одной квартиры», — уточнила эксперт.
По словам Владимира Щекина, в целом 2023 год может быть относительно стабильным (как с точки зрения спроса, так и цен). «Инвесторы тоже будут более активными, чем зимой 2022–2023 года», — полагает он. В «Гранель» ждут сохранения ценовой стабильности и роста активности инвесторов в таких условиях. «Вероятен и рост инвестиционной привлекательности — доля таких сделок может увеличиться еще на 10–15% до конца года по сравнению с текущими значениями», — считает Элина Ханнанова.
На повышение спроса со стороны инвесторов может также повлиять выход на рынок проектов новостроек с достаточно низкой ценой на старте продаж, добавила основатель «Бест-Новостроя». «Мы фиксируем интерес покупателей, которые хотят купить квартиру не для проживания, а именно как вложение средств. Конечно, это не те объемы инвестиционного интереса, как в конце 2020–2021 года», — подытожила она.
Читайте также: