Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют в ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке на величину от 0,25 до 0,5 п.п. 
Хотя в декабре 2022 года ЦБ сохранил процентную ставку на уровне 7,5%, в январе 2023 года российские банки повысили ставки по ипотечным кредитам. По данным Дом.РФ, с 1 по 13 января средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в России выросла на 0,25 п.п., до 11,09% годовых, на готовые дома — на 0,34 п.п., до 11,2%. После этого произошло незначительное снижение – в пределах 0,01 п.п.
В пятницу, 10 февраля, центральный банк оставил учетную ставку без изменений на уровне 7,5% годовых. Это уже третье подряд решение регулятора сохранить его на текущем уровне. Как это повлияет на процентные ставки по ипотеке и спрос на жилье — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека будет дорожать
Несмотря на сохранение учетной ставки, эксперты, опрошенные РБК-Недвижимость, прогнозируют рост ипотечных ставок с 0,25 до 0,5 процентных пункта в ближайшее время. «Центральный банк дал ястребиный сигнал на будущее. В частности, регулятор повысил прогноз по средней учетной ставке на 2023 год до 7–9% с 6,5–8,5% ранее», — отмечает аналитик ГК «Финам» Игорь Додонов. На этом фоне «Ставки по ипотеке, которые были достаточно стабильными в течение последнего месяца, могут снова подняться и увеличиться на 0,2-0,3 процентных пункта в течение следующих нескольких недель», — допустил он.
С коллегой согласна Ирина Носова, директор рейтингов Группы финансовых институтов АКРА. «Банки продолжат повышать процентные ставки по ипотечным кредитам. Но существенных изменений ждать не стоит — не более 25-50 б.п на горизонте через один-два месяца», — сказала она скорость реализации заложенных объектов.
Аналитики «Эксперт РА» также допускают подорожание ипотеки, но в долгосрочной перспективе. «Исходя из сохранения процентных ставок в феврале 2023 года, мы ожидаем, что изменений стоимости ипотечных кредитов в ближайшее время не будет, но на более длительном горизонте динамика может быть как восходящей, так и нисходящей», — пояснил «Эксперт РА Банковский Рейтинг». Режиссер » Ксения Якушкина.
Ключевая процентная ставка центрального банка влияет на процентные ставки банков по ипотечным кредитам, но это не единственный фактор. Ставки по ипотечным кредитам в большинстве банков уже несколько лет привязаны к процентным ставкам по облигациям федерального займа (ОФЗ), добавил руководитель аналитического центра подразделения «Домклик» Сбербанка Евгений Волобуев. «Какая ставка? Можно сверху добавить 0,5% — примерно такой же будет средняя процентная ставка по ипотеке», — сказал Евгений Волобуев. «Мы полагаем, что банки будут предлагать ипотеку по базовым программам в пределах 10-12%, по крайней мере, в первом квартале, мы ожидаем незначительных скачков», — добавил он.
Цены на жилье и доходы определят спрос
Спрос на ипотеку вряд ли сильно изменится в ближайшие месяцы, прогнозируют эксперты. По словам Игоря Додонова, льготные программы смогут компенсировать ухудшение условий ипотеки. «В дальнейшем многое также будет зависеть от развития ситуации в экономике и геополитических рисков. Я ожидаю, что в 2023 году темпы роста ипотечных портфелей банков замедлятся, но останутся достаточно высокими (12-13%), — отмечает аналитик ГК «Финам».
Сейчас влияние ставок по ипотеке на спрос не так сильно, отмечает Ирина Носова. «Прежде наблюдаемого ажиотажа уже нет, спрос снижается. Заемщики, когда решают взять такой долгосрочный кредит, больше ориентируются на свои финансовые возможности, которые в целом продолжают снижаться», — сказал представитель АКРА. По словам Ксении Якушкиной, кроме процентных ставок по ипотеке, спрос будет основываться на ценах на квартиры. «Кроме того, геополитическая нестабильность продолжит давить на намерения купить жилье», — добавил директор банковских рейтингов «Эксперт РА».
ЦБ повысил прогноз по росту ипотеки в 2023 году
По итогам пятничного заседания правление Центробанка повысило прогноз роста ипотеки в России на 2023 год до 12-16%. Ранее регулятор прогнозировал, что в 2023 году темп роста ипотеки составит от 10% до 15%.
Спрос на новостройки поддержат застройщики
Несмотря на рост процентных ставок по ипотечным кредитам, спрос на ипотечные кредиты в начале года оставался стабильным. По данным аналитиков Domclick, в январе 2022 года в Сбербанке было совершено 53 000 ипотечных сделок, что практически сопоставимо с январем 2022 года (-5%). «В январе мы увидели рост спроса на ипотеку, но пока сложно сказать, связано ли это с изменениями в государственных программах или с отложенным спросом. В целом считаем, что рынок будет чувствовать себя достаточно стабильно», — сказал руководитель аналитического центра подразделения «Домклик» Сбербанка.
Величина ключевой процентной ставки сейчас в первую очередь влияет на процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья, где нет льготных программ. Пока на рынке новостроек основным фактором поддержания спроса являются льготные программы и субсидированная ипотека от застройщика, отмечает Наталья Кузнецова, генеральный менеджер НДВ Супермаркет Недвижимость. Покупатели новостройки смотрят на размер ежемесячного платежа. На основе этого девелоперы моделируют различные программы субсидирования и вариации процентных ставок по ипотечным кредитам, пояснила она.
«Большинство крупных застройщиков, когда оставили почти нулевые процентные ставки, ввели ипотеку под 3-5%. По итогам января доля ипотечных сделок остается на рекордно высоком уровне: в массовом сегменте Москвы она остается на уровне 78-82%. В отдельных проектах он достигает почти 100%, в бизнес-классе — 67-68%», — добавила Наталья Кузнецова.
Также читать